Η Ακρόπολη και η μοναδική θέα της έγιναν το πεδίο ανάπτυξης φιλόδοξων επιχειρηματικών σχεδίων ιδιαίτερα στους τομείς του τουρισμού και του real estate, «εκτοξεύοντας» την άλλοτε αδιάφορη μεσοαστική περιοχή που περιγράφεται από τις συνοικίες Μακρυγιάννη και Κουκάκι. Κάπως έτσι, όταν το διορατικό μυαλό των αδελφών Μιχάλη και Παύλου Ευμορφίδη, δημιουργών του ομίλου Coco-Mat, συνάντησε τη μεγάλη ευκαιρία, ήταν δεδομένη η απόφασή τους να ποντάρουν και να κερδίσουν. Τουλάχιστον σε πρώτη φάση, με τη δημιουργία του πιο προνομιακού από άποψης θέας προς τον Ιερό Βράχο ξενοδοχείου, του «Coco-Mat Athens BC», έφερε μια ανηλεή, πενταετή μέχρι στιγμής διαμάχη της εταιρείας με αρμόδιες υπηρεσίες, τοπικούς συλλόγους και άλλους φορείς.
Το σίγουρο είναι ότι πoτέ άλλοτε το ύψος ενός κτιρίου δεν προκάλεσε τόσες αντιδράσεις και διχογνωμίες γύρω από τη νομιμότητά του ή μη, αλλά και για το τι μέλλει γενέσθαι… Ταυτόχρονα όμως αυτή η υπόθεση θα μπορούσε να θεωρηθεί και η «επιτομή» της ελληνικής κακοδαιμονίας και των κρατικών παθογενειών. Της γραφειοκρατίας, του δαιδαλώδους μέχρι…αυτοκατάργησης θεσμικού πλαισίου, της αλληλοεπικάλυψης αρμοδιοτήτων, των αλληλοαναιρούμενων αποφάσεων.
Βεβαίως όλα έγιναν στο φως της ημέρας και με τη νομιμότητα που εξασφάλισαν οι εκδοθείσες άδειες, έστω και αν αυτές κινούνταν στα όρια ή και ήταν λανθασμένες, όπως έχει κρίνει το Συμβούλιο της Επικρατείας. Πάντως η υπόθεση, που έφτασε να γίνει θέμα και σε διεθνή μέσα ενημέρωσης κατά το παρελθόν, θα έχει μεγάλη συνέχεια, τόσο λόγω των υψηλών προστίμων που έχουν επιβληθεί στην εταιρεία, όσο και γιατί έχει φτάσει για ακόμη μία φορά στο ΣτΕ, αλλά και λόγω της πρόσφατης απόφασης του αρμόδιου υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας σχετικά με την ερμηνεία των διατάξεων που διέπουν το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων στην περιοχή.
Tο «σίριαλ»
Το επίμαχο ακίνητο ανήκει στην Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ, που ελέγχεται από τους αδελφούς Ευμορφίδη. Συγκεκριμένα, το οικόπεδο επί της οδού Φαλήρου 5 αποκτήθηκε τον Οκτώβριο του 2016 με αξία κτήσης, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, 2,9 εκατ. ευρώ. Στη συνέχεια η εταιρεία προχώρησε στην ανέγερση του πεντάστερου ξενοδοχείου που ολοκληρώθηκε το 2019.
Πώς έγινε αυτό; Για να πάρουμε τα πράγματα από την αρχή, η εταιρεία εξασφάλισε το 2016 την Εγκριση Δόμησης και το 2017 την Αδεια Δόμησης από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του Δήμου Αθηναίων για την «Ανέγερση νέου Κτιρίου Δεκαώροφου Ξενοδοχείου με τρία υπόγεια, φυτεμένο δώμα και ασκεπή πισίνα», τελικού ύψους 33 μέτρων (32 μέτρα συν 1 ακόμη μέτρο ως bonus για το φυτεμένο δώμα). Κατά των αδειών αυτών προσέφυγε στην εν λόγω υπηρεσία του Δήμου ιδιοκτήτης γειτονικού ακινήτου με αίτηση θεραπείας, η οποία απορρίφθηκε.
Στη συνέχεια ο ίδιος προσέφυγε ενώπιον του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων (ΣΥΠΟΘΑ) της Π.Ε. Κεντρικού Τομέα Αθηνών, υποστηρίζοντας ότι στην ένδικη περιοχή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων είναι 21 μέτρα βάσει Βασιλικού Διατάγματος του 1955 και όχι 32 μέτρα βάσει του τελευταίου και ισχύοντος Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του 2012. Και αυτή η προσφυγή απορρίφθηκε από το ΣΥΠΟΘΑ, για να ακολουθήσει αίτηση ακύρωσης της απόφασης του οργάνου ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών. Το δικαστήριο το 2018 απέρριψε την αίτηση κρίνοντας ότι οι άδειες εκδόθηκαν νομίμως από την ΥΔΟΜ του Δήμου Αθηναίων.
Επειτα και από αυτή την εξέλιξη ο ιδιοκτήτης του γειτονικού ακινήτου άσκησε έφεση κατά της απόφασης στο ΣτΕ, από την οποία παραιτήθηκε τον Μάιο του 2019, με αποτέλεσμα η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών να καταστεί τελεσίδικη. Στο μεταξύ, εκδόθηκαν από την ΥΔΟΜ του Δήμου Αθηναίων το 2018 και το 2019 δύο αναθεωρήσεις της Εγκρισης Δόμησης και της Αδειας Δόμησης αντίστοιχα, λόγω νέου τοπογραφικού διαγράμματος δόμησης, αλλαγών στις όψεις και εσωτερικών διαρρυθμίσεων.
Μετά την έκδοσή τους, κάτοικοι της περιοχής μέσω της κίνησης πολιτών «Ακρόπολη-Μακρυγιάννη SOS» αλλά και η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) άσκησαν ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας (με την με αρ. κατ. 943/2019) αίτηση ακύρωσης κατά όλων των αδειών του κτιρίου (αρχικής και αναθεώρησης, καθώς και των αντίστοιχων εγκρίσεων δόμησης).
Με την 2102/2019 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ η αίτηση έγινε εν μέρει δεκτή. Πιο συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο ακύρωσε τις αναθεωρήσεις της αρχικής άδειας δόμησης και έγκρισης αντίστοιχα της ΥΔΟΜ Δήμου Αθηναίων. Προκειμένου να αχθεί στην κρίση αυτή, έκανε δεκτό ότι για την ανέγερση κτιρίων πλησίον μνημείων εγγεγραμμένων στον Κατάλογο Παγκόσμιας Κληρονομιάς, όπως η Ακρόπολη, και εντός του αρχαιολογικού χώρου των Αθηνών, όπως εν προκειμένω, απαιτείται υποχρεωτικά η προηγούμενη γνωμοδότηση του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου και η συνακόλουθη έγκριση της υπουργού Πολιτισμού για κάθε άδεια αρχική ή κατόπιν αναθεώρησης.
Στην περίπτωσή μας, τέτοια γνωμοδότηση του ΚΑΣ δεν υπήρχε, οπότε ακυρώθηκε η συγκεκριμένη άδεια (24/2019), καθώς μόνο αυτή κρίθηκε ότι είχε προσβληθεί εμπρόθεσμα. Η αρχική άδεια δόμησης (15/2017), στην οποία είχε ενσωματωθεί η 288/2016 Εγκριση Δόμησης, τυπικά διέλαθαν του ελέγχου του ΣτΕ, καθώς κρίθηκε ότι για αυτή η προσφυγή είχε ασκηθεί εκπρόθεσμα. Ετσι, παρέμειναν σε ισχύ.
Στο μεταξύ το ξενοδοχείο άρχισε να λειτουργεί τον Μάιο του 2019 και εν μέσω των σφοδρών αντιδράσεων ο τότε υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Σταθάκης προχώρησε στην αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών για έναν χρόνο -που παρατάθηκε- όσον αφορά κτίρια ύψους άνω των 17,5 μέτρων στην περιοχή Μακρυγιάννη-Κουκάκι, προς αποφυγή νέων… τετελεσμένων. Η ίδια κίνηση πολιτών κατέθεσε το 2021 αίτηση για τη συμμόρφωση της διοίκησης με την απόφαση ΣτΕ του 2019 που συζητήθηκε στο αρμόδιο Συμβούλιο Συμμόρφωσης του δικαστηρίου στις 23 Μαΐου 2022. Στη συνέχεια, ζήτησαν από την ΥΔΟΜ του Δήμου Αθηναίων να ανακαλέσει την άδεια και την έγκριση δόμησης.
Ο Δήμος Αθηναίων, από την πλευρά του, δεν προέβη στην ανάκληση της επίμαχης άδειας, για να ακολουθήσει νέα αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών ως προς αυτή την παράλειψή του. Η εταιρεία άσκησε παρέμβαση και η υπόθεση συζητήθηκε τον Μάρτιο του 2022. Το δικαστήριο όμως δεν εξέτασε την ουσία της αναβάλλοντας για τον περασμένο Οκτώβριο. Παράλληλα, μετά την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ 2102/2019 και ενώ το ξενοδοχείο ήταν σε λειτουργία, το υπουργείο Πολιτισμού επανεξέτασε το αίτημα της εταιρείας για την έκδοση των οικοδομικών αδειών.
Πιο συγκεκριμένα, το ζήτημα τέθηκε στο ΚΑΣ και, ακολούθως, στην υπουργό Πολιτισμού. Ετσι, τον Ιούλιο του 2020 εκδόθηκε η απόφαση της Διεύθυνσης Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του υπουργείου Πολιτισμού, με την οποία εγκρίθηκε τροποποιημένη ως προς το μέγιστο ύψος η μελέτη ανέγερσης του ξενοδοχείου και καθορίστηκε ως μέγιστο ύψος τα 24 μέτρα, αντί των 33 μέτρων που προέβλεπαν οι οικοδομικές άδειες.
Σε σχετική γνωμοδότησή του το ΚΑΣ έκρινε ότι το κτίριο «με το υπερβολικό ύψος (36,65 μ.) και τον όγκο του βλάπτει τα μνημεία της Ακρόπολης και τον περιβάλλοντα χώρο τους, αλλοιώνει τη φυσιογνωμία της περιοχής και παρεμποδίζει την έκθεση των Γλυπτών του Παρθενώνα στο Μουσείο της Ακρόπολης διότι υπερβαίνει το επίπεδο των εκθεμάτων». Εδώ βέβαια το όργανο, συνεκτιμώντας το ύψος των γειτονικών κτιρίων, αλλά και το γεγονός ότι το ξενοδοχείο είχε ήδη ολοκληρωθεί και λειτουργούσε, αναγνώρισε ότι το ύψος μπορεί να φτάσει και τα 27 μέτρα τελικά (24 μέτρα συν άλλα 3 για τις επιτρεπόμενες κατασκευές στο δώμα).
Λίγες μέρες μετά τη γνωμοδότηση του ΚΑΣ, στις 24 Απριλίου 2020 εκδόθηκε η απόφαση του ΣτΕ που όριζε ότι το μέγιστο ύψος στην περιοχή του ξενοδοχείου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 22 μέτρα (21 μέτρα συν 1 για το φυτεμένο δώμα). Ακολούθησαν άλλες δύο αποφάσεις του ΣτΕ τον Μάιο του 2020 μετά από προσφυγές της εταιρείας Vasaco ΑΕΚΕ που σχεδίαζε την ανέγερση 9ώροφου ξενοδοχείου στην ίδια περιοχή, καθώς και της ΕΛΛΕΤ εναντίον του σχεδίου.
Στις αποφάσεις αυτές ορίζεται ότι τα ανώτατα ύψη για τη συγκεκριμένη περιοχή είναι τα 21 μέτρα, καθώς, κατά το δικαστήριο, όπου ισχύουν ειδικά διατάγματα, όπως στην περιοχή Μακρυγιάννη-Κουκάκι και ειδικότερα το Βασιλικό Διάταγμα του 1955, αυτά υπερισχύουν των οικοδομικών κανονισμών, βάσει των οποίων χτίστηκε και το ξενοδοχείο τής Μπλε Κέδρος.
Κατά της απόφασης της Διεύθυνσης Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων (του Ιουλίου 2020) η εταιρεία άσκησε αίτηση θεραπείας ενώπιον του υπουργείου, ζητώντας την ανάκλησή της, υποστηρίζοντας ότι παράνομα επιβλήθηκε μειωμένος συντελεστής ύψους. Αρχικά υπήρξε μια σιωπηρή απόρριψη της αίτησης και έτσι η εταιρεία προσέφυγε στο ΣτΕ με αίτηση ακύρωσης. Στη συνέχεια, τον Νοέμβριο του 2021 πλέον, η Διεύθυνση Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του υπουργείου Πολιτισμού απέρριψε ρητά την αίτηση θεραπείας και η εταιρεία άσκησε νέα αίτηση ακύρωσης ενώπιον του ΣτΕ.
Το τελεσίγραφο
Τον Νοέμβριο του 2022 εκδόθηκε η απόφαση του Συμβουλίου Συμμόρφωσης του ΣτΕ, η οποία απευθύνεται στον Δήμο Αθηναίων ορίζοντας προθεσμία τριών μηνών για την κατεδάφιση των δύο τελευταίων ορόφων και του δώματος του ξενοδοχείου. Παράλληλα, επισημαίνει ότι ο Δήμος όφειλε να είχε ήδη συμμορφωθεί στην απόφαση της Ολομέλειας του ανώτατου δικαστηρίου, η οποία ακύρωσε την οικοδομική άδεια επειδή δεν είχε προηγηθεί έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού.
Ακολούθησε αυτοψία από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου όπου κρίθηκε πως είναι αυθαίρετα και κατεδαφιστέα το δώμα, ολόκληροι οι όροφοι 8, 9 και 10 και ο μισός 7ος, ενώ επιβλήθηκαν πρόστιμα ανέγερσης ύψους 4,7 εκατ. ευρώ και διατήρησης ύψους 2,3 εκατ. ευρώ. Σημειώνεται ότι το πρόστιμο διατήρησης θα καταλογίζεται κάθε χρόνο εις βάρος της ιδιοκτήτριας εταιρείας, για όσο διάστημα δεν κατεδαφίζονται οι κατασκευές που κρίθηκαν αυθαίρετες.
Η εταιρεία έχει το δικαίωμα προσφυγής κατά αυτής της απόφασης στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών και Αρχιτεκτονικών Θεμάτων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με βάση, όμως, την απόφαση του Συμβουλίου Συμμόρφωσης του ΣτΕ η προθεσμία προς τον Δήμο λήγει στις 14 Φεβρουαρίου, δηλαδή σε λίγες μέρες…
Στις 12 Δεκεμβρίου 2022 η Μπλε Κέδρος, κατόπιν σχετικού ερωτήματος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, επιβεβαίωσε ότι η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων προέβη σε σύνταξη έκθεσης αυτοψίας, με την οποία επιβλήθηκαν πρόστιμα «για αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση ύψους κατόπιν μερικής ανάκλησης κατά το αντίστοιχο μέρος τής υπ’ αριθ. 15/2017 άδειας δόμησης και των μεταγενέστερων αναθεωρήσεων σε συνέχεια του υπ’ αριθ. 11/2022 πρακτικού του Τριμελούς Συμβουλίου Συμμόρφωσης του ΣτΕ».
Ταυτόχρονα ανακοίνωσε ότι «θα προσφύγει ενώπιον των αρμοδίων αρχών και δικαστηρίων κατά της ανωτέρω διοικητικής πράξης με σκοπό την προάσπιση των εννόμων συμφερόντων της». Υπενθύμιζε, ακόμη, ότι έχει ήδη προσφύγει ενώπιον του ΣτΕ για την ακύρωση της απόφασης της υπουργού Πολιτισμού (της 20ής Ιουλίου 2020). Σύμφωνα με πληροφορίες, την περασμένη Πέμπτη 2 Φεβρουαρίου είχε προγραμματιστεί να συζητηθεί στο ΣτΕ μία εκ των προσφυγών της Μπλε Κέδρος.
Η «νομική αβεβαιότητα»
Το αποτέλεσμα αυτού του… κηρυγμένου «πολέμου» αποτυπώνεται και στο Ενημερωτικό Δελτίο της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ για την εισαγωγή της, πέρυσι, στο Χρηματιστήριο Αθηνών, όπου στην ενότητα των «κινδύνων» περιλαμβάνεται «η νομική αβεβαιότητα ως προς τις άδειες δόμησης του κτιρίου (ξενοδοχείου «Coco-Mat Athens BC») της εταιρείας επί της οδού Φαλήρου 5 και παρόδου Συγγρού 34 στην Αθήνα και ως προς το καθεστώς των όρων δόμησης στην περιοχή όπου κείται η ιδιοκτησία».
Αυτό είναι ορθό, αν σκεφτεί κανείς ότι το συγκεκριμένο ακίνητο αποτελεί το «χρυσό» asset της Μπλε Κέρδος. Και τούτο καθώς, όπως προαναφέρθηκε, το οικόπεδο των 753,03 τ.μ. αποκτήθηκε έναντι 2,9 εκατ. ευρώ το 2016 και στη σημερινή του μορφή ως αυτοτελές πολυώροφο κτίριο-ξενοδοχείο 5 αστέρων με 10 ορόφους, δύο υπόγεια και δώμα, συνολικής επιφάνειας 5.169,18 τ.μ. και με 95 δωμάτια, είναι το ακριβότερο ακίνητο της εταιρείας με αποτιμηθείσα αξία 27 εκατ. ευρώ, που αντιπροσωπεύει το 21,81% της συνολικής αξίας του χαρτοφυλακίου της.
Κάτι λογικό εάν λάβουμε υπόψη και το πόσο «αποτιμάται» η γειτνίαση με τον Ιερό Βράχο και η θέα προς την Ακρόπολη. Ετσι για τη low season, όπως τώρα και με βάση τις εκπτωτικές τιμές που προσφέρει το ξενοδοχείο, η βραδιά χρεώνεται από 161,5 ευρώ και ανεβαίνει ανάλογα με το δωμάτιο. Για τα απλά που όμως ανήκουν στην κατηγορία Acropolis View οι τιμές κυμαίνονται από 212,5 ευρώ μέχρι 237,5 ευρώ, για τα City View από 161,5 ευρώ μέχρι 180,5 ευρώ, για τα Museum View από 187 ευρώ ως 204 ευρώ. Η Acropolis Suite χρεώνεται 382,5-427,5 ευρώ.
Στη high season οι τιμές φυσικά αυξάνονται και κυμαίνονται από 204 ευρώ για τα απλά δωμάτια, φτάνοντας τα 550 ευρώ για την Acropolis Suite. Υπάρχει βεβαίως και η Master Suite των 60 τ.μ. στον 10ο όροφο που προορίζεται για λίγους.
Το ξενοδοχείο είναι μισθωμένο στην εταιρεία Hotel Cluster Α.Ε. από την 1η Ιουνίου 2019 με διάρκεια σύμβασης 11 ετών και 7 μηνών, με το ετήσιο μίσθωμα να ανέρχεται το 2021 στα 2,16 εκατ. ευρώ και το 2022 σε 2,27 εκατ. ευρώ (πλέον ΦΠΑ 24%), αντιπροσωπεύοντας ποσοστό 37,29% των συνολικών ετήσιων εσόδων της Μπλε Κέδρος.
Βέβαια, ο κίνδυνος να φύγει η μισθώτρια εταιρεία ουσιαστικά δεν υφίσταται, καθώς αυτή ελέγχεται κατά 100% από τον Μιχάλη Ευμορφίδη. Επιπλέον, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στα επίσημα στοιχεία της Μπλε Κέδρος, «η μισθώτρια έχει παραιτηθεί από κάθε υφιστάμενο ή μελλοντικό δικαίωμά της περί πρόωρης καταγγελίας της σύμβασης»… Υπενθυμίζεται ότι η Μπλε Κέδρος αποτελεί εταιρικό τέκνο της Coco-Mat, της γνωστής εταιρείας πολυτελών στρωμάτων που ίδρυσαν το 1989 οι αδελφοί Μιχάλης και Παύλος Ευμορφίδης. Και όπως είχε αναφέρει ο πρώτος πέρυσι τον Μάιο, η Μπλε Κέδρος «ξεκίνησε από την αγάπη μας για τα ακίνητα». Αποτέλεσμα αυτής της «μεγάλης αγάπης» ήταν οι επενδύσεις στο real estate ήδη από τα πρώτα χρόνια της Coco-Mat στην αγορά.
Ετσι, άρχισε να διαμορφώνεται ένα αξιόλογο χαρτοφυλάκιο και το 2014 έγινε απόσχιση του κλάδου των ακινήτων με τη σύσταση της Μπλε Κέδρος. Την περίοδο 2014-2017, που υπήρχαν μεγάλες ευκαιρίες λόγω κρίσης και πτώσης των τιμών, έγιναν σημαντικές επενδύσεις με εξαγορές «φιλέτων» στην Αθήνα. Το 2017 η Μπλε Κέδρος έλαβε την άδεια για ΑΕΕΑΠ με 23 ακίνητα, αξίας 33 εκατ. ευρώ, και με έσοδα τότε από ενοίκια 1,7 εκατ. ευρώ.
Πέντε χρόνια αργότερα, το 2022, όταν ήρθε η ώρα της υποχρεωτικής εισαγωγής στο Χρηματιστήριο, η λίστα είχε αυγατίσει με 34 ακίνητα, που περιλαμβάνουν ξενοδοχεία, καταστήματα, γραφεία, κατοικίες, βιομηχανικά κτίρια και οικόπεδα, συνολικής αξίας 101 εκατ. ευρώ, τα οποία φέρνουν ετήσια έσοδα άνω των 6 εκατ. ευρώ. Οι αδελφοί Μιχάλης και Παύλος Ευμορφίδης ήλεγχαν πριν από την εισαγωγή της Μπλε Κέδρος στο Χρηματιστήριο το 90% των μετοχών (από 45% έκαστος) και μετά από αυτή ποσοστό 75% συνολικά, με τον Μ. Ευμορφίδη να είναι και πρόεδρος της εταιρείας.
